Der Bundesfinanzhof hat das baden-württembergische Bodenwertmodell gehalten. Mit zwei Urteilen vom 22. April 2026 entschied er, dass das Landesgrundsteuergesetz nicht verfassungswidrig ist. Für Eigentümer, die gegen ihren Grundsteuerwertbescheid Einspruch eingelegt haben, klingt das nach einer Niederlage. Ein Grund, den Einspruch zurückzunehmen, ist es trotzdem nicht. Die Einsprüche gegen die Grundsteuer Baden-Württemberg ruhen weiter, weil die Kläger Verfassungsbeschwerde angekündigt haben. Wir zeigen, was der BFH festgeschrieben hat, was davon noch angreifbar bleibt und warum Abwarten hier die richtige Handlung ist.
Das Wichtigste zum BFH-Urteil in Kürze
- Der BFH hält das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg für formell und materiell verfassungsgemäß (Urteile vom 22.04.2026, II R 26/24 und II R 27/24).
- Der Bodenrichtwert gilt pauschal für alle Grundstücke einer Bodenrichtwertzone. Hanglage, Lärm oder ein ungünstiger Zuschnitt führen zu keinem Abschlag.
- Das Gebäude bleibt bei der Bewertung außen vor. Ein unbebautes Grundstück wird genauso bewertet wie ein bebautes gleicher Größe.
- Einen niedrigeren Wert können Sie nur über § 38 Abs. 4 LGrStG BW nachweisen, mit einem qualifizierten Gutachten und einer Abweichung von mehr als 30 Prozent.
- Ruhende Einsprüche bleiben ruhend. Wer seinen Einspruch aufrechterhalten möchte, muss dafür im Moment nichts tun.
Was der BFH zur Grundsteuer Baden-Württemberg entschieden hat
Baden-Württemberg geht bei der Grundsteuer einen eigenen Weg. Das Bundesmodell rechnet mit Ertragswerten und Gebäudeflächen, das Land dagegen nur mit zwei Größen: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Ob darauf ein Einfamilienhaus steht, eine Werkhalle oder nichts, ändert am Grundsteuerwert nichts.
| Merkmal | Bundesmodell | Baden-Württemberg |
|---|---|---|
| Bemessung | Ertragswerte und Gebäudeflächen | Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert |
| Gebäude | fließt in die Bewertung ein | bleibt bei der Bewertung außen vor |
| Verfahren in Karlsruhe | Verfassungsbeschwerden anhängig | bisher nur angekündigt |
Zwei Eigentümer haben dieses Modell bis zum Bundesfinanzhof getragen, unterstützt vom Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg, von Haus & Grund und vom Verband Wohneigentum. Beide Revisionen wies der BFH als unbegründet zurück. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG lehnte der Senat ab, weil er von der Verfassungswidrigkeit nicht überzeugt war.
Der Bodenrichtwert gilt für die ganze Zone, ohne Abschläge
Der erste Leitsatz ist der folgenreichste. Der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks ist nach § 38 Abs. 1 LGrStG BW „pauschal und ohne individuelle Anpassung auf alle Grundstücke in der Bodenrichtwertzone anzuwenden“.
Damit ist die häufigste Einspruchsbegründung erledigt. Wer argumentiert, sein Grundstück liege am Hang, grenze an eine laute Straße, sei schlecht geschnitten oder bestehe zur Hälfte aus nicht bebaubarem Hinterland, dringt damit nicht durch. Die Finanzämter sind an die Werte der Gutachterausschüsse gebunden und dürfen sie nicht nach unten korrigieren.
Der zweite Leitsatz schließt die Tür dann fast ganz. Ein geringerer Bodenwert wegen objektspezifischer Besonderheiten lässt sich „allein nach Maßgabe der Voraussetzungen des § 38 Abs. 4 LGrStG BW“ nachweisen. Ein anderer Weg existiert nicht.
Warum das Gebäude bei der Bewertung keine Rolle spielt
Gegen die Nichtberücksichtigung von Gebäuden richtete sich der schwerste verfassungsrechtliche Vorwurf. Der BFH sah darin keinen Verstoß gegen den Gleichheitssatz.
Sein Begründungsgang läuft über den Belastungsgrund. Besteuert wird nach Auffassung des Senats „neben der mit dem Grundbesitz verbundenen Nutzungsmöglichkeit kommunaler Infrastrukturleistungen das in den Bodenrichtwerten verkörperte Potenzial einer ertragbringenden Nutzung des Grundbesitzes“. Wer ein Grundstück hält, kann es bebauen und nutzen. Ob er das tut, ist seine Entscheidung und nicht die des Steuergesetzgebers.
Ganz ohne Gebäudebezug kommt das Landesmodell allerdings nicht aus. Über § 40 Abs. 3 LGrStG BW wird die Steuermesszahl um 30 Prozent ermäßigt, wenn das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken dient. Die tatsächliche Nutzung wirkt sich also aus, nur eine Stufe später im Verfahren.
Warum Ihr Einspruch trotz des Urteils weiter ruht
Hier liegt der Punkt, an dem sich viele Eigentümer gerade falsch entscheiden.
Ein Einspruch, der sich auf die Verfassungswidrigkeit einer Norm stützt, ruht nach § 363 Abs. 2 Satz 2 AO kraft Gesetzes, solange ein Verfahren beim Bundesverfassungsgericht oder einem obersten Bundesgericht anhängig ist. Das BFH-Verfahren ist abgeschlossen. Eine Verfassungsbeschwerde gegen das Landesmodell ist bisher nur angekündigt, nicht nachweislich erhoben. Ein Aktenzeichen dazu ist öffentlich nicht bekannt.
Trotzdem passiert mit Ihrem Einspruch nichts. Die Finanzverwaltung Baden-Württemberg hat entschieden, die Verfahren offenzuhalten, und schreibt das auf ihrer Informationsseite für Eigentümer ausdrücklich: „Einsprüche, die sich gegen die Verfassungsmäßigkeit des Landesgrundsteuergesetzes richten und bisher ruhen, bleiben vorerst weiterhin ruhend.“ Und weiter: „Möchten Sie Ihren Einspruch weiterhin aufrechterhalten, müssen Sie deshalb aktuell nichts tun.“
Ein Hinweis zur Abgrenzung, weil hier viel durcheinandergeht. Zum Grundsteuer-Bundesmodell, das in den meisten anderen Bundesländern gilt, sind beim Bundesverfassungsgericht bereits Verfassungsbeschwerden anhängig. Deren Aktenzeichen helfen einem Eigentümer in Baden-Württemberg nicht weiter, weil hier Landesrecht angewendet wird. Wer sich in seinem Einspruch auf ein Bundesmodell-Verfahren beruft, stützt sich auf ein Verfahren, das seinen Fall nicht betrifft.
Soll ich meinen Einspruch jetzt zurückziehen?
Nein, dafür gibt es derzeit keinen guten Grund.
Die Rücknahme eines Einspruchs ist endgültig. Wenn der Bescheid bestandskräftig wird und das Bundesverfassungsgericht das Landesgrundsteuergesetz später doch beanstandet, profitieren Sie davon in aller Regel nicht mehr. Umgekehrt kostet Sie das Offenhalten nichts. Der Einspruch ruht, das Finanzamt fordert keine Begründung nach, es entstehen keine Gebühren.
Ein ruhender Einspruch kostet Sie nichts —
die Rücknahme dagegen ist endgültig.
Wichtig ist dabei eine Sache, die häufig missverstanden wird: Zahlen müssen Sie trotzdem. Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Die Kommune ist an den Grundsteuermessbetrag gebunden, auch wenn gegen den zugrunde liegenden Bescheid ein Einspruch läuft. Sollte der Einspruch später Erfolg haben, ändert die Gemeinde den Grundsteuerbescheid als Folgebescheid von Amts wegen, ohne dass Sie tätig werden müssen.
Anders sieht es aus, wenn Sie keinen Einspruch eingelegt haben. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Ist sie abgelaufen, lässt sich der Zug nicht ohne Weiteres nachholen. In dem Fall lohnt der Blick darauf, ob sich an Ihrem Grundbesitz seither etwas geändert hat, was eine Fortschreibung auslöst.
Wann sich ein Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG lohnt
Nach dem Urteil bleibt Eigentümern genau ein inhaltlicher Hebel: der Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Bodenwerts. Die Hürde dafür liegt hoch.
Voraussetzungen für den Nachweis
- Maßgeblich ist der Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022, nicht der heutige Wert.
- Der nachgewiesene Wert muss um mehr als 30 Prozent unter dem festgestellten liegen.
- Erforderlich ist ein qualifiziertes Gutachten des Gutachterausschusses oder eines nach dem Gesetz zugelassenen Sachverständigen.
Wie selten dieser Weg genutzt wird, hat das Finanzamt in der mündlichen Verhandlung offengelegt. Anträge nach § 38 Abs. 4 LGrStG BW wurden landesweit in „lediglich 0,088 % sämtlicher Bewertungsverfahren“ gestellt. Auf 10.000 bewertete Einheiten kommen also knapp neun Anträge.
Der Senat hat diese Zahl ausdrücklich als Argument verwendet: Die Öffnungsklausel betreffe „atypische Fälle und in aller Regel eine verhältnismäßig kleine Zahl von Steuerpflichtigen“. Ob die Gutachtenkosten in Einzelfällen außer Verhältnis zur Steuer stehen, hat der BFH offengelassen.
Rechenbeispiel Karlsruhe: 36 Prozent, aber zu spät
Der Fall II R 26/24 zeigt beides, die Hürde und die Falle.
Die Klägerin besitzt in Karlsruhe ein 1.109 Quadratmeter großes Grundstück, 1968 mit einem Zweifamilienhaus bebaut. Der Gutachterausschuss setzte den Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 auf 510 Euro je Quadratmeter fest. Fläche mal Bodenrichtwert ergab einen Grundsteuerwert von 565.500 Euro.
Die Klägerin hielt dagegen, das hintere Grundstücksdrittel sei nicht bebaubar und deshalb weniger wert. Das Finanzgericht rechnete nach und kam auf eine Abweichung von 24 Prozent. Zu wenig, die Grenze liegt bei mehr als 30 Prozent.
Im Revisionsverfahren legte sie dann ein Sachverständigengutachten vor, das den Verkehrswert des Grund und Bodens auf 361.000 Euro bezifferte. Gegenüber 565.500 Euro sind das rund 36 Prozent Abweichung. Die Hürde wäre damit genommen gewesen.
Der BFH konnte das Gutachten nicht mehr berücksichtigen. Als Revisionsgericht ist er nach § 118 Abs. 2 FGO an die Feststellungen der Vorinstanz gebunden, und das Gutachten kam erst als Anlage zur Revisionsbegründung. Neuer Tatsachenvortrag zählt in dieser Instanz nicht mehr.
Die Lehre daraus ist unbequem, aber klar. Wer den Nachweis führen will, muss das Gutachten früh in das Verfahren bringen, nicht erst, wenn die Instanzen schon durchlaufen sind.
Diese Fehler im Bescheid können Sie weiterhin angreifen
Das Urteil betrifft die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes, nicht die Richtigkeit Ihres Bescheids. Rechenfehler und falsche Grundlagendaten bleiben angreifbar. In unseren Mandaten sehen wir vor allem vier Punkte, die sich zu prüfen lohnen:
- Die Fläche. Stimmt die im Bescheid angesetzte Grundstücksfläche mit dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster überein? Abweichungen wirken sich unmittelbar auf den Wert aus.
- Die Zuordnung zur Bodenrichtwertzone. Liegt Ihr Grundstück wirklich in der Zone, die das Finanzamt angesetzt hat? Gerade an Zonengrenzen passieren Fehler.
- Die Ermäßigung für Wohnnutzung. Wurde die Ermäßigung von 30 Prozent nach § 40 Abs. 3 LGrStG BW berücksichtigt, wenn Ihr Grundstück überwiegend Wohnzwecken dient? Bei gemischt genutzten Objekten wird das öfter übersehen.
- Die Zurechnung. Ist der Bescheid an die richtige Person oder Gesellschaft adressiert? Nach einem Eigentümerwechsel oder einer Erbfolge stimmt das nicht immer.
Denken Sie außerdem an Ihre Anzeigepflicht. Ändert sich etwas an Ihrem Grundbesitz, etwa weil Sie ein Grundstück nicht mehr überwiegend zu Wohnzwecken nutzen, müssen Sie das dem Finanzamt auch ohne Aufforderung mitteilen.
Was Eigentümer im Raum Pliezhausen und Tübingen jetzt prüfen sollten
Das Bodenwertmodell wirkt regional sehr unterschiedlich. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten und vergleichsweise kleiner Bebauung steigt die Belastung deutlich, während große Betriebsgebäude auf günstigem Grund entlastet werden. Betroffen ist im Ergebnis fast jeder Grundbesitz zwischen Neckar und Alb.
Wie hoch Ihre Grundsteuer am Ende ausfällt, entscheidet allerdings nicht das Finanzamt, sondern Ihre Gemeinde über den Hebesatz. Grundsteuerwert und Messbetrag kommen vom Finanzamt, der Grundsteuerbescheid von der Kommune. Wer gegen die festgesetzte Grundsteuer selbst vorgehen will, wendet sich deshalb an die Gemeinde und nicht an das Finanzamt.
Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Bescheid die richtigen Grundlagen ansetzt, sehen wir uns das an. Sie erreichen uns in der Steuerberatung in Pliezhausen und bei unserem Steuerberater in Tübingen. Einen Überblick über unsere Leistungen für Unternehmen und Eigentümer finden Sie ebenfalls auf unserer Website.
Häufige Fragen zur Grundsteuer in Baden-Württemberg
Ist die Grundsteuer in Baden-Württemberg jetzt rechtens?
Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ja. Er hat das Landesgrundsteuergesetz am 22. April 2026 für formell und materiell verfassungsgemäß erklärt. Endgültig entschieden ist die Frage damit noch nicht, weil die Kläger eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht angekündigt haben. Bis dahin gilt das Gesetz und die Grundsteuer ist zu zahlen.
Was ist ein Grundsteuerwertbescheid?
Der Grundsteuerwertbescheid stellt den Wert Ihres Grundstücks zum 1. Januar 2022 fest. In Baden-Württemberg ergibt er sich aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Er ist ein Grundlagenbescheid, aus dem das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag ableitet und die Gemeinde anschließend die Grundsteuer berechnet.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Die Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden. Für Zwecke der Grundsteuer stellt das Land sie über das amtliche Bodenrichtwert-Portal bereit. Maßgeblich ist immer der Wert zum Stichtag 1. Januar 2022, nicht der aktuelle.
Wie hoch ist die Grundsteuer in Baden-Württemberg?
Eine landesweit einheitliche Zahl gibt es nicht. Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert, die sich bei überwiegender Wohnnutzung um 30 Prozent ermäßigt. Auf den Messbetrag wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an. Da die Hebesätze örtlich stark abweichen, entscheidet die Gemeinde über die tatsächliche Höhe.
Gilt das Urteil auch für mein Betriebsgrundstück?
Ja. Der BFH hat ausdrücklich gebilligt, dass der Landesgesetzgeber nicht zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterscheidet. Für Betriebsgrundstücke gelten dieselben Bewertungsregeln, nur die Ermäßigung für Wohnnutzung greift dort in der Regel nicht.
Fazit: Abwarten ist hier die aktive Entscheidung
Das BFH-Urteil nimmt der pauschalen Verfassungsrüge die Grundlage, es beendet aber nichts. Solange die angekündigte Verfassungsbeschwerde nicht entschieden oder zurückgenommen ist, kostet Sie ein ruhender Einspruch keinen Cent und hält Ihnen die Tür offen. Ziehen Sie ihn nicht zurück.
Was sich dagegen jetzt lohnt, ist ein Blick auf die Zahlen im Bescheid. Fläche, Zone, Zurechnung und die Ermäßigung für Wohnnutzung sind unabhängig vom Verfassungsstreit angreifbar. Und wer ernsthaft über den Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts nachdenkt, sollte das Gutachten früh einholen und nicht erst, wenn das Verfahren schon läuft. Der Karlsruher Fall zeigt, was es kostet, damit zu spät zu kommen.
Autor: KOST Steuerberatungsgesellschaft mbH
Stand: 27.07.2026
Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum genannten Datum wieder und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Sprechen Sie uns an, wenn Sie Ihren konkreten Fall prüfen lassen möchten.
